Le marché du logement à la loupe : prix, transactions et satisfaction résidentielle

L'Observatoire de l'Habitat publie trois études sur la situation du logement au Luxembourg

L’Observatoire de l’Habitat, en collaboration avec le LISER, vient de publier les résultats de plusieurs études liées à la situation du logement au Luxembourg :

• Le rapport d’analyse n°10 dresse un bilan des évolutions de l’activité, des prix de vente et des loyers annoncés sur l’immobilier résidentiel au 1er trimestre 2024 ;
• La Note 36 compare le niveau de satisfaction résidentielle des ménages résidant dans différents types de logements au Luxembourg ;
• La Note 37 analyse les transactions immobilières entre 2007 et 2023.

Le rapport d’analyse n°10

Le rapport d’analyse n°10 publié par l’Observatoire de l’Habitat dresse un bilan des évolutions de l’activité, des prix de vente et des loyers annoncés sur l’immobilier résidentiel au 1er trimestre 2023.

En résumé, les constats suivants s’imposent :

• L’activité sur les marchés immobiliers et fonciers résidentiels reste à des niveaux très inférieurs à ceux relevés avant la crise immobilière, particulièrement pour la nouvelle construction. On note toutefois un léger redémarrage de l’activité sur le marché des appartements existants au 1er trimestre 2023 ;
• Le ralentissement de la baisse des prix amorcé au trimestre précédent se confirme: seulement -0,3% entre le 4^e trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024 selon l’indice hédonique du Statec (contre -6,6% entre le 2e et le 3e trimestre 2023 puis -2,1% le trimestre suivant). Les prix des logements restent toutefois en baisse sur douze mois: -10,9% entre le 1er trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024 ;
• Enfin, les loyers annoncés des appartements se sont stabilisés depuis le 2e trimestre 2023 (malgré une hausse un peu plus forte au 4e trimestre 2023). Sur les douze derniers mois, la hausse des loyers annoncés des appartements reste contenue: +1,5% entre le 1er trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024. Elle est ainsi inférieure à celle des prix à la consommation mesurée par l’IPCN (+3,2%) sur la même période.

Note n° 36

La Note 36 de l’Observatoire de l’habitat compare le niveau de satisfaction résidentielle des ménages résidant dans différents types de logements au Luxembourg. En particulier, elle compare la satisfaction résidentielle des locataires et des propriétaires, en fonction de leur statut de bénéficiaire ou non d’un logement abordable. Selon la loi sur le « logement abordable » (2023), le parc de logements abordables englobe les habitations qui ont bénéficié :

• (i) d’une aide à la pierre pour la construction de logements locatifs abordables ou de logements en vente abordable/à coût modéré ;
• (ii) d’une participation financière dans le contexte de la gestion locative sociale (GLS).

Cette étude repose sur les données de l’enquête « logement abordable », réalisée auprès de plus de 5 000 résidents luxembourgeois par l’Observatoire de l’Habitat en 2023. Son objectif était de comparer la situation des ménages locataires et propriétaires vivant dans des logements abordables avec ceux vivant dans des logements loués ou achetés sur le marché privé (et sans aides individuelles au logement).

Sur la base des informations fournies par les répondants à l’enquête, les principaux enseignements de la Note 36 sont :

• 56% estiment pouvoir choisir les caractéristiques du logement qu’ils occupent. Les propriétaires non-bénéficiaires sont les ménages les plus souvent concernés (66%) ;
• De manière générale, plus de 80% des propriétaires et environ 60% des locataires se déclarent globalement (très) satisfaits de leur logement ;
• En revanche, 19% des répondants sont (très) insatisfaits de la consommation énergétique de leur logement, un état de fait plus souvent exprimé par les locataires que les propriétaires ;
• Au niveau de l’environnement direct, près de 80% des répondants sont (très) satisfaits de leur quartier de résidence, avec peu de différences entre les bénéficiaires et non-bénéficiaires ;

Concernant les caractéristiques spécifiques du quartier, les répondants sont principalement insatisfaits de l’offre de commerces de proximité (22%) et du niveau de pollution (21%). Les répondants habitant dans des communes rurales expriment plus souvent leur insatisfaction par rapport à l’offre de commerces de proximité, ceux habitant Luxembourg-Ville sont plus souvent insatisfaits du niveau de pollution.

Note n° 37

La Note 37 de l’Observatoire de l’Habitat présente une analyse globale des 243 566 transactions immobilières et foncières qui ont été enregistrées au Luxembourg entre 2007 et 2023, et qui représentent un volume financier total de l’ordre de 115 milliards d’euros.

Les transactions purement résidentielles (maisons, appartements existants et en construction) représentent 70 % de ce volume financier total, une part qui reste relativement stable sur la période 2007-2023, même si une diminution importante du volume financier lié aux appartements en construction est à noter à partir de 2021. Les transactions de terrains représentent environ 15 % du volume financier total sur l’ensemble de la période et les bureaux, commerces et autres types de bâtiments environ 11 % de ce volume. Les 3 % restant consistent en des transactions comprenant plusieurs types de biens différents.

La Note 37 analyse aussi, pour la première fois, les transactions exclues du champ des indices des prix, et tire trois grandes conclusions :

1. Les « zones grises » non considérées dans les indices des prix représentent une part importante de l’activité sur les marchés immobiliers et fonciers : ces indices sont calculés en utilisant des transactions représentant au maximum 73% du volume financier total de 115 milliards d’euros sur la période 2007-2023 ;
2. La qualité des statistiques dépend en première instance de la qualité des données utilisées. Alors que certains aspects tendent à s’améliorer – comme la proportion d’appartements existants vendus sans indication de surface, d’autres se maintiennent à des niveaux problématiques (particulièrement sur les ventes d’appartements en construction). La mise à disposition de nouvelles informations (identifiant unique par bien, identifiant anonyme unique par intervenant) permettrait d’améliorer de manière significative la qualité des statistiques sur les prix ;
3. Utiliser le plus possible de transactions permettra d’avoir une vue globale de l’évolution des profils des intervenants dans les transactions immobilières et foncières du pays. Par exemple, les statistiques sur l’acquisition d’appartements en construction par des investisseurs ne considèrent actuellement que les transactions comprenant un seul appartement avec un taux de TVA normal, négligeant ainsi les nombreux achats de plusieurs de ces appartements à la fois (ventes multiples).

Les chercheurs de l’Observatoire de l’Habitat ont aussi contribué à l’analyse des données sur le logement du Recensement de la Population de 2021 : disponible ici