L’Observatoire de l’Habitat, en collaboration avec le LISER, vient de publier les résultats de plusieurs études liées à la situation du logement au Luxembourg :

• Le rapport d’analyse 5 publié par l’Observatoire de l’Habitat établit un bilan des évolutions de l’activité, des prix de vente et des loyers annoncés du marché immobilier résidentiel au 1er trimestre 2023.
• La Note 32 de l’Observatoire de l’Habitat dresse un panorama du foncier en 2021/2022
• La Note 33 de l’Observatoire de l’Habitat analyse l’évolution des candidats à un logement en location abordable au Luxembourg.

Le rapport Raum⁺ réalisé par le LISER (Observatoire du Développement spatial & Observatoire de l’Habitat) et ProRaum Consult en collaboration avec le Ministère de l’Energie et de l’Aménagement du territoire – Département de l’aménagement du territoire et le ministère du Logement, analyse le potentiel foncier en 2020/2022.

Le rapport d’analyse n°5

Le rapport d’analyse 5 publié par l’Observatoire de l’Habitat dresse un bilan des évolutions de l’activité, des prix de vente et des loyers annoncés sur l’immobilier résidentiel au 1^er trimestre 2023.

En résumé, les constats suivants s’imposent :

• Une forte baisse de l’activité est relevée sur les douze derniers mois, particulièrement sur le segment des appartements en construction (-72,5% par rapport au 1^er trimestre 2022), mais aussi sur les appartements existants (-41,5%), les maisons (-42,9%) et les terrains à bâtir (-41,4%).
• Dans le même temps, les prix de vente sont orientés à la baisse: -1,5% par rapport au 1^er trimestre 2022 selon l’indice hédonique du STATEC. Cette baisse est tirée par le segment des maisons existantes (-4,3% sur douze mois), alors que les prix sont plus stables sur les segments des appartements existants (+0,4%) et des appartements en construction (-0,4%).
• Sur le front des loyers annoncés, la hausse se renforce encore : +11,1% sur douze mois pour notre indicateur des loyers annoncés des appartements. Cette augmentation des loyers annoncés est nettement supérieure à l’inflation.

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Note n°32

La Note 32 de l’Observatoire de l’Habitat dresse un panorama du foncier en 2021/2022 en trois volets :

1. L’évolution des prix du foncier en zone à vocation résidentielle de 2010 à 2021 ;
2. L’incidence foncière, c’est-à-dire la part que représente l’achat initial de foncier dans le prix de vente des logements commercialisés en Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) ;
3. La distribution du foncier par type de propriétaire, la valorisation du foncier constructible et le degré de concentration dans la détention du foncier résidentiel parmi les propriétaires privés.

Les principaux enseignements de la Note 32 sont :

• Le foncier reste la source majeure de l’augmentation des prix des logements au Luxembourg : entre 2010 et 2021, la hausse cumulée des prix des terrains (+136,5%) a été nettement supérieure à celles des prix des logements en construction (+107,4%) et de l’indice des prix de la construction du STATEC (+32,4%).
• Le foncier représente en moyenne 29,5% du prix final des logements commercialisés, une part qui varie de manière importante sur le territoire :  le prix d’acquisition du terrain par le promoteur représenterait en moyenne 43,8% du prix final des logements commercialisés à Luxembourg-Ville, contre 20% environ à Clervaux ou à Wiltz.
• La structure de la propriété est relativement stable comparativement aux analyses partielles de la Note 29 de 2021, avec la majorité du foncier résidentiel toujours détenu par des personnes physiques (63,9%) et des sociétés privées (19,1%). Parmi les sociétés, les promoteurs locaux dominent largement les autres acteurs, y inclus les promoteurs étrangers, tant en termes de surface que de valeur foncière détenue.
• La part du foncier détenue par les entités publiques et parapubliques (État, communes et syndicats de communes et Fonds) est en constante augmentation depuis les premières données sur cette question en 2013. En effet, la Note 20 de l’Observatoire de l’Habitat notait que ces acteurs détenaient 7,8% du foncier résidentiel en 2013, alors qu’ils détiennent 14,5% de ce type de foncier en 2022.
• L’exercice de valorisation du foncier constructible vise à cerner les grandeurs d’ordre, et vient rappeler l’ampleur des montants en jeu. Plus de 5 000 personnes physiques ont des terrains résidentiels avec une valeur théorique de plus d’un million d’euros. Les cinq promoteurs locaux aux plus grandes réserves foncières ont en moyenne chacun près d’un demi-milliard d’euros de foncier résidentiel.
• Le degré de concentration dans la détention du foncier constructible reste à des niveaux très élevés en 2022. Les 1 000 personnes physiques avec le plus de foncier résidentiel détiennent entre 1 135 et 1 288 hectares (selon la méthode utilisée), soit plus de 40% du foncier détenu par l’ensemble des personnes physiques. Les 10 groupes de sociétés aux surfaces constructibles pour l’habitat les plus étendues concentrent 391,3 hectares, soit près de la moitié (47,9%) de tout ce que détiennent les 1 140 sociétés avec du foncier résidentiel.

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